Certidão negativa de ônus reais: saiba tudo sobre este documento e sua importância para transações imobiliárias

Você encontrou o imóvel ideal, negociou o valor, está quase fechando o negócio… e então alguém pede uma certidão negativa de ônus. Se você nunca ouviu falar nisso, é normal ficar confuso. Esse documento costuma aparecer apenas no fim da negociação, mas pode decidir se a compra vai seguir ou não. Neste artigo, você vai entender o que é essa certidão, para que ela serve e por que ela é tão importante em qualquer transação imobiliária.

O que é a certidão negativa de ônus reais?

A certidão negativa de ônus reais é um documento emitido pelo cartório de registro de imóveis. Ela informa se um imóvel possui ou não algum tipo de ônus, ou seja, algum problema ou vínculo que limite o uso ou a venda desse imóvel.

Quando a certidão é negativa, significa que não existe nenhum ônus registrado. Isso indica que o imóvel está livre e pode ser negociado com mais segurança.

O que são ônus reais?

Ônus reais são restrições ou obrigações ligadas diretamente ao imóvel. Elas acompanham o imóvel, mesmo que ele seja vendido para outra pessoa.

Alguns exemplos comuns de ônus reais são:

• Hipoteca
• Alienação fiduciária
• Penhora judicial
• Usufruto
• Servidão

Se um imóvel tem algum desses registros, ele não está totalmente livre para venda ou pode trazer riscos para o comprador.

Para que serve a certidão negativa de ônus reais?

Essa certidão serve para proteger quem está comprando ou recebendo um imóvel. Ela mostra a situação real do imóvel no cartório.

Com esse documento, é possível saber se:

• O imóvel pode ser vendido livremente
• Existe dívida ligada ao imóvel
• O imóvel está envolvido em processo judicial
• Há alguma limitação de uso ou posse

Em resumo, a certidão ajuda a evitar surpresas desagradáveis depois da compra.

Por que essa certidão é tão importante em transações imobiliárias?

A compra de um imóvel envolve valores altos e compromissos de longo prazo. Por isso, qualquer erro pode gerar grandes prejuízos.

A certidão negativa de ônus reais é importante porque:

• Dá segurança jurídica ao comprador
• Evita a compra de imóveis com dívidas escondidas
• Protege contra processos judiciais futuros
• Ajuda bancos e cartórios a aprovarem a operação

Sem essa certidão, o comprador corre o risco de assumir problemas que não são dele.

Em quais situações a certidão negativa de ônus reais é exigida?

Compra e venda de imóveis

Esse é o caso mais comum. Antes de assinar a escritura, o comprador ou o cartório pede a certidão para confirmar que o imóvel está livre.

Financiamento imobiliário

Bancos exigem a certidão negativa de ônus reais para liberar o financiamento. Nenhuma instituição aceita financiar um imóvel com pendências registradas.

Doação de imóvel

Mesmo em doações, é necessário comprovar que o imóvel não possui ônus, garantindo que o bem pode ser transferido.

Inventário e partilha de bens

Em inventários, a certidão ajuda a identificar a situação dos imóveis que fazem parte da herança.

Certidão negativa e certidão positiva: qual a diferença?

• Certidão negativa de ônus reais: informa que o imóvel não possui nenhum ônus registrado.
• Certidão positiva de ônus reais: indica que existe algum tipo de ônus vinculado ao imóvel.

A certidão positiva não impede automaticamente a venda, mas exige atenção redobrada e, muitas vezes, a regularização antes do negócio.

A certidão negativa de ônus reais substitui outros documentos?

Não. Ela é apenas um dos documentos usados em transações imobiliárias.

Normalmente, ela é solicitada junto com:

• Matrícula atualizada do imóvel
• Certidões do vendedor
• Escritura ou contrato
• Documentos pessoais das partes

Cada documento tem uma função específica, e todos juntos garantem a segurança do negócio.

Como solicitar a certidão negativa de ônus reais?

A certidão deve ser solicitada no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado.

Solicitação presencial

Basta ir ao cartório, informar os dados do imóvel (como número da matrícula) e pedir a certidão.

Solicitação online

Muitos cartórios oferecem a opção de pedido pela internet. A certidão pode ser entregue em formato digital ou físico, dependendo da escolha feita.

A certidão negativa de ônus reais tem prazo de validade?

Sim. Apesar de não existir uma regra única, na prática, a maioria dos cartórios e bancos aceita certidões emitidas nos últimos 30 a 90 dias.

Isso acontece porque a situação do imóvel pode mudar rapidamente, com novos registros ou processos.

Por isso, sempre verifique se a certidão está dentro do prazo exigido.

Quem deve pagar pela certidão?

Geralmente, o custo da certidão fica a cargo de quem está interessado no documento, normalmente o comprador. Porém, isso pode variar conforme o acordo entre as partes.

O valor da certidão é definido por tabela e pode variar de acordo com o estado.

O que acontece se eu comprar um imóvel sem essa certidão?

Comprar um imóvel sem a certidão negativa de ônus reais é um grande risco. Entre os problemas possíveis estão:

• Perda do imóvel por dívida do antigo dono
• Envolvimento em processos judiciais
• Dificuldade para revender o imóvel
• Prejuízo financeiro

Muitos problemas só aparecem depois da compra, quando já é tarde para evitar.

Conclusão

A certidão negativa de ônus reais é um documento essencial para qualquer transação imobiliária. Ela mostra se o imóvel está realmente livre e protege quem está comprando, financiando ou recebendo o bem.

Entender esse documento ajuda a tomar decisões mais seguras e evita prejuízos que podem durar anos. Em negócios imobiliários, a regra é clara: nunca confie apenas na palavra, confie no que está registrado.

Antes de fechar qualquer negócio, certifique-se de que a certidão negativa de ônus reais está em mãos, atualizada e correta. Esse cuidado simples faz toda a diferença.