R$ 420 bilhões sob o martelo: como a retomada de imóveis virou indústria no Brasil

Juros de dois dígitos, inadimplência recorde e uma engenharia jurídica mais rápida transformaram o leilão imobiliário em classe de ativo — e criaram um mercado paralelo de intermediação

O Brasil registrou 299.732 leilões em 2025. O volume financeiro em primeira praça chegou a cerca de R$ 420 bilhões, segundo levantamento da plataforma SPY Leilões divulgado pela Forbes. No primeiro semestre de 2026 foram 116,6 mil arremates, alta de 25,1% na comparação com o mesmo período do ano anterior. São números que já não descrevem um nicho: descrevem um segmento estruturado do mercado imobiliário brasileiro, com dinâmica própria e ciclo econômico próprio.

A composição desse volume diz mais do que o total. Cerca de 68% dos leilões são extrajudiciais — isto é, decorrem de financiamentos imobiliários com alienação fiduciária em que o mutuário deixou de pagar e o credor retomou a garantia. Outros 27% correm dentro de processos judiciais. Sozinha, a Caixa Econômica Federal responde por 38% dos leilões extrajudiciais do país.

O motor: juros de dois dígitos e inadimplência recorde

O crescimento não é um fenômeno do mercado imobiliário. É um efeito de segunda ordem da política monetária. A Selic permaneceu em 15% ao ano entre junho de 2025 e março de 2026, e mesmo depois do corte para 14,25% seguiu em patamar de dois dígitos por mais tempo do que o mercado projetava. Custo de rolagem de dívida alto por período prolongado produz um resultado previsível na ponta das famílias endividadas.

Os dados de inadimplência do consumidor brasileiro estão em nível recorde, com dezenas de milhões de pessoas em situação de atraso e taxa elevada de reincidência entre quem já esteve nessa condição na década passada. Quando o comprometimento de renda supera a capacidade de pagamento e o financiamento imobiliário é a maior prestação do orçamento, a retomada da garantia é o desfecho estatisticamente esperado. A esteira de leilões se alimenta exatamente dessa dinâmica.

Do outro lado, o crédito tradicional não oferece alívio. As taxas do Sistema Financeiro da Habitação seguem entre 10,5% e 12% ao ano porque o funding vem da poupança, e não do CDI — o que significa que uma queda da Selic não se transmite ponto a ponto ao financiamento imobiliário. O resultado é uma fricção que empurra tanto o vendedor forçado quanto o comprador oportunista para o mesmo canal.

A engenharia jurídica que acelerou a retomada

A velocidade atual do mercado tem data e diploma legal. A alienação fiduciária de bem imóvel, instituída pela Lei 9.514/1997, permitiu que a propriedade permanecesse com o credor até a quitação do financiamento, o que dispensa processo judicial para retomar o bem em caso de inadimplência. Depois de notificação e prazo para purgar a mora, a propriedade se consolida em nome do credor, que fica legalmente obrigado a levar o imóvel a leilão.

A Lei 14.711/2023, conhecida como marco legal das garantias, ajustou pontos do procedimento e reduziu ambiguidades que geravam litígio. O efeito prático foi um encurtamento do ciclo entre a inadimplência e a recolocação do imóvel no mercado — e uma previsibilidade maior para as instituições financeiras, que passaram a recuperar a quase totalidade do valor devido nesses contratos, seja por quitação do devedor, seja pela venda em leilão.

Foi essa previsibilidade que converteu a retomada em rotina operacional dos bancos. E rotina operacional, em escala, gera mercado.

O desconto de 37,3% e a conta que vem depois

O que atrai o comprador é o número de entrada. O desconto médio de arrematação é de 37,3% sobre o valor de avaliação, com prazo médio de 45 dias entre o edital e a arrematação, segundo a Abraim. Em um mercado onde o índice FipeZap apontou valorização residencial de 5,59% em doze meses até o primeiro semestre de 2026 — abaixo da inflação do período —, comprar com desconto real na entrada passou a ser mais relevante do que apostar na valorização futura.

A conta, porém, não termina no lance. Sobre o valor arrematado incidem comissão do leiloeiro, ITBI, emolumentos de registro e, dependendo do que o edital determinar, os débitos de IPTU e condomínio acumulados pelo antigo proprietário. Some-se a isso a hipótese mais comum do mercado: o imóvel estar ocupado. A retomada da posse tem previsão legal em ambas as modalidades, mas tem custo, prazo e imprevisibilidade — e é a etapa em que a maior parte das operações mal calculadas trava.

Na prática, um desconto nominal de 40% pode se converter em vantagem real de 20% a 30% depois de fechada a conta. Continua sendo uma margem que o mercado tradicional não oferece. Mas é uma margem que depende inteiramente de o comprador ter feito a projeção antes do pregão, e não depois.

Uma camada profissional entre o banco e o arrematante

Foi nessa distância — entre o desconto anunciado e o custo efetivo — que se formou um mercado de intermediação. Nos últimos anos, escritórios de advocacia e consultorias especializadas passaram a oferecer o serviço que o comprador individual raramente consegue executar sozinho: leitura técnica do edital, pesquisa de matrícula e de processos envolvendo o imóvel e o antigo proprietário, levantamento de débitos, avaliação de mercado independente, definição do lance máximo e condução das etapas de registro e desocupação.

São Paulo concentra boa parte desses operadores, o que acompanha a concentração dos próprios leilões. A Gold Hammer, sediada no centro da capital, é um exemplo desse modelo: atua com escopo fechado da seleção do imóvel à entrega das chaves, incluindo o parecer jurídico anterior ao lance e a ação de desocupação quando necessária. É a mesma lógica de outras casas do setor — a de que o valor da assessoria em leilão de imóveis não está em arrematar mais barato, e sim em identificar antes do pregão qual imóvel não deve ser arrematado.

A profissionalização também mudou o perfil do comprador. O arrematante típico deixou de ser o investidor isolado que acompanha editais no fim de semana e passou a incluir gestores de capital, incorporadoras de menor porte e compradores que buscam moradia com o suporte de terceiros. É um movimento paralelo ao que ocorreu na renda variável imobiliária: a base de cotistas de fundos imobiliários na B3 saltou de menos de 200 mil em 2019 para 3,13 milhões em março de 2026, com pessoas físicas respondendo por cerca de três quartos das posições.

O outro lado do martelo

Há uma leitura que os números de mercado não capturam. Cada um dos 299.732 leilões registrados em 2025 corresponde a uma dívida que não foi paga, e em parcela relevante deles, a uma família que perdeu o imóvel onde morava. O crescimento do segmento é, ao mesmo tempo, indicador de eficiência do sistema de garantias e termômetro de estresse financeiro da população.

As duas leituras convivem. A recuperação eficiente de garantias é o que mantém o crédito imobiliário disponível e com taxas menores do que seriam num ambiente de execução lenta — o mutuário adimplente de hoje se beneficia disso. Mas a expansão acelerada da retomada, em um ambiente de inadimplência recorde, indica que o alongamento de prazos e o comprometimento de renda no financiamento habitacional chegaram perto do limite para uma faixa considerável de compradores.

É por isso que o volume de leilões funciona como indicador antecedente do setor. Ele traduz pressão macroeconômica em transação concreta antes que os índices tradicionais de preço registrem qualquer movimento.

O que observar daqui para frente

Três variáveis definem o comportamento do segmento nos próximos trimestres. A primeira é a trajetória da Selic: uma queda consistente reduz a pressão sobre as famílias endividadas e desacelera a formação de novo estoque, com defasagem de alguns trimestres. A segunda é o custo do funding habitacional — enquanto a poupança perder recursos para aplicações atreladas ao CDI, o financiamento tradicional seguirá caro e o leilão continuará atraindo demanda que não encontra crédito. A terceira é a maturação regulatória: quanto mais padronizados os editais e mais transparente a informação sobre ônus e ocupação, menor a assimetria que hoje sustenta a intermediação.

Nenhuma delas aponta para uma reversão rápida. O mais provável é que o leilão imobiliário permaneça, nos próximos anos, no lugar que ocupou em 2025: não mais o atalho excêntrico de um punhado de especialistas, e sim um canal regular de circulação de imóveis no Brasil — com todas as consequências, econômicas e sociais, que essa normalização carrega.